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<부동산 3법의 효과>

국회가 소위 "부동산 3법"을 연내 처리하기로 합의했다. 이 법안은 여야 합의를 거쳐 국토교통위를 통과했다. 따라서 법사위를 거쳐 오는 29일에 국회 본회의에서 처리될 예정이다.

부동산 3법은 크게 3가지를 골자로 하고 있다.

첫째, 분양가 상한제 폐지다. 공공택지의 경우 분양가 상한제를 적용하되 민간택지에는 탄력적으로 적용한다는 것이다. 투기 우려 등에 따라 국토부 장관이 지정하는 민간택지 외는 분양가 상한제를 적용하지 않겠다는 내용이다. 이는 일반분양 가격의 상승을 초래할 수 있다.

둘째, 재건축 초과이익 환수제의 3년간 유예기간 연장이다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 얻은 이익을 환수해 투기를 방지하자는 취지의 법안인데 이익이 3천만원을 초과하면 부과하기 시작해 이익이 크면 클수록 더 높은 부과율을 적용하게 된다.

일단 이 법안에 대한 2017년까지의 3년 유예기간 연장을 여야가 합의한 것인데 정부의 경우 이 제도의 유예보다는 폐지가 바람직하다는 입장을 갖고 있다.

셋째, 재건축 조합원 1가구 1주택 제한의 폐지다. 수도권 과밀억제권에서도 재건축 조합원이 최대 3채까지 분양받을 수 있도록 개정한 것이다.

이상의 "부동산 3법" 연내 처리에 대한 시각은 엇갈리고 있다.

정부는 주택 시장 침체로 일부 미분양이 생기는 상황에서 부동산 3법의 처리로 정비사업 활성화와 재산권 제한 문제를 해결할 수 있다는 입장이다.

부동산 업계에서는 분양가 상한제가 폐지되면 신규 분양 아파트 가격이 올라가, 상대적으로 기존 아파트의 가격 경쟁력이 높아짐에 따른 거래 증가 등의 효과가 있을 것으로 예측했다.

또한 건설사에서는 조합원 분담금을 줄이고 사업성을 높이는 방향으로 분양가 책정이 가능해 재건축 단지들의 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 내다보고 있다.

반면 참여연대 등 시민단체에서는 "분양가 상한제 폐지가 서울과 수도권 일부의 집값 띄우기에 악용될 것을 우려한다"면서 "결국 서울의 강남 4구 등 일부 부동산 부자들과 투기세력들의 배만 불리게 될 뿐" 이라는 입장을 내놨다.

일단 부동산 3법의 경우 강남 4구 중심의 재개발/재건축 살리기에 중점이 놓여질 가능성은 매우 높아 보인다. 이에 따라 이를 비판하는 목소리가 높을 수 있다. 그러나 또 다른 측면에서 이를 바라볼 수도 있다.

현재 한국이 처한 어려움은 내수경기 위축에 있다. 그리고 이를 촉발시킨 것은 1100조원에 달하는 가계부채고, 가계부채 상당부분은 주택담보대출이 차지하고 있다. 결국 주택담보대출을 풀어나가는 것은 내수경기 회복에 있어 가장 중요한 척도다.

단지 인구가 감소 추세로 진행되는 상황에서 주택 매수 수요보다는 전세 수요가 대세를 이루고 있어 주택시장의 회복이 쉽지 않았다. 또한 기존 주택의 변화가 핵심인데 신규 주택 공급에 정책의 촛점이 맞춰지다보니 효과가 없었던게 사실이다. 결국 이를 풀어가고 이끌어줄 매개체가 필요했던 것이다.

주식시장에는 여러가지의 테마가 존재한다. 이상의 테마가 강세를 보여나갈려면 2가지 조건이 필요하다. 첫째, 상승할만한 명분(재료)이 존재하는가. 둘째, 이 테마를 리드할 대장주가 존재하는가. 특정 테마에 있어 상승의 명분이 생기고 대장주가 출현해 급등할 경우 다른 관련주가 쫓아가며 강세 테마로 자리잡게 된다.

부동산도 마찬가지다. 침체에 놓여져 있고 해결방안이 뚜렷하지 않을 경우 부동산 침체 탈출을 시도할 만한 명분을 만들어주고 또한 이를 리드할 섹타를 만들어주는 것도 필요한 것이다. 과거 부동산의 활성화는 대부분 강남 및 수도권을 시작으로 만들어졌다는 점에서 이번 부동산 3법이 이 지역을 타켓으로 한다고 해도 이를 기점으로 부동산의 침체 탈출을 리드할 수 있는지는 지켜볼 수 있다.

만약 부동산 3법이 시민연대의 언급처럼 특정 지역만 배불리기 효과로 끝나버린다면 이번 정책은 부작용과 함께 강한 비난에 직면할 것이다. 대기업 위주 정책이 내수를 위축시키고 부익부빈익빈을 심화시킨 것처럼, 부동산 3법이 부익부빈익빈을 더욱 강화시키는 논리로 전개되면 곤란하다.

정책을 내놓기는 쉬우나 이상이 목표하는 취지대로 원활하게 진행되는지 철저하게 관리 감독하고, 또한 중간 중간 수정 보완해갈 수 있는 방안을 아울러 만들어가야 한다. 그리고 이를 통해 부동산 침체를 어느정도 살려놓을 수 있다면 무대응으로 방치하는 것 보다는 낫다.

부동산 3법으로 인해 수요일 증시에서는 현대산업(012630), 삼화페인트(000390), 조광페인트(004910), 한샘(009240), KCC(002380), LG하우시스(108670) 등이 상승세를 나타냈다. 일단 증시에서는 부동산 3법에 대해 환영한 것이다. 부동산 3법을 일시적 효과로 받아들이는지 아닌지 이들의 후속 시세 반응을 추가로 관찰해볼 필요가 있다.

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