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쥬라기 : 부동산 시장을 함 봅시다.

쥬라기 : 앞으로 부동산이 오를 일이 있을까요? 없을까요 ?

쥬라기 : 1. 있다, 2. 없다. 투표해 보세요.

쥬라기 : 우리나라 부동산 가격 상승의 역사입니다.

쥬라기 : 우리나라는 1974년 이전에는 한집에 8명내지 10명이 모여 살았기 때문에

쥬라기 : 가구수보다 집이 많았습니다.

쥬라기 : 그러나 인구가 늘고 결혼을 해 분가를 하면서

쥬라기 : 가구수가 집수를 추월하기 시작한 해가 1974년입니다.

쥬라기 : 이 때부터 부동산 투기의 역사가 시작이 됩니다

쥬라기 : 부동산 가격은 누가 올리려고 해서 오른다기 보다는

쥬라기 : 주택을 필요한 만큼 짓지 못하여 집이 부족할 때 오릅니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 1980년대 초반에는 경기가 어려운데다 금리가 너무 높았었죠 ?

쥬라기 : 당시 미국의 모기지 금리가 몇 %인지 보십시오,

쥬라기 : 저렇게 금리가 높은 상태에서는 집을 지어 팔기 어렵게 되죠

쥬라기 : 그래서 80년대 상반기에 집을 많이 짓지 못했고

쥬라기 : 이것은 80년대 후반에 주택부족의 원인이 되었습니다

쥬라기 : 이때 일차로 부동산 투기 국면이 나타났고,

쥬라기 : 이후 주택공급 확대 정책에 올인하죠, 

쥬라기 : 그래서 주택공급이 크게 늘어난 1990년쯤해서 부동산 열기가 식습니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 그 다음에는 IMF때 은행이 망하고, 건설회사가 망하면서 집을 짓지 못했죠

쥬라기 : 1997, 1998, 1999, 2000 집을 제대로 착공하지 못하면서

쥬라기 : 2001년 말부터 주택부족이 심각했고 그리고 부동산 가격이 크게 올랐죠

쥬라기 : 2002년 월드컵 게임이 열리던 해 우리 관심은 축구였지만

쥬라기 : 정부의 관심은 부동산 가격 잡기 였어요

쥬라기 : 1년 열두달 중 주택가격 대책을 내놓은게 11번입니다

쥬라기 : 그렇게 얻은 교훈으로 주택은 온갖 방법을 다 동원해도

쥬라기 : 집을 늘려 짓지 않고는 해결이 되지 않는다는 교훈을 얻죠

쥬라기 : 그래서 법으로 건설장관은 10년 주택수요를 예측해서 공급 계획을 세우고

쥬라기 : 매년 연간계획을 세워서 주택 수급에 차질이 없도로 강제화했죠

쥬라기 : .

쥬라기 : 이때 늘려서 착공한 주택이 2001~2003년 완공이 되면서

쥬라기 : 이 시기 주택가격이 안정적으로 움직였습니다

쥬라기 : 그러나 참여정부는 주택공급을 수도를 지방으로 옮겨서 해결하려는 정책을 폈죠

쥬라기 : 공공기관도 이전하고 행정수도를 만들어 수도권 인구를 밖으로 옮기면

쥬라기 : 주택문제, 교통문제 등 많은 문제를 해결할 수 있다고 보고

쥬라기 : 이를 공약하고 정권을 잡았죠

쥬라기 : 그래서 주택공급에는 다른 차원에서 접근을 했으나

쥬라기 : 장관이 주택계획을 세워서 지속적인 건설을 하지 못한 것도 문제였고,

쥬라기 : 2004년 봄에 대통령이 탄핵되고, 행정수도가 위헌심판이 되면서

쥬라기 : 1년을 정책 공백기를 갖게 되었죠

쥬라기 : 건설업체들이 수도권에 집을 지어야 하는지,

쥬라기 : 지방에 지어야 하는지를 결정할 수 없었죠. 스톱입니다.

쥬라기 : 2004년부터 2005년 주택공급이 다시 줄어들게 되고

쥬라기 : 이후 2005년부터 2007년까지 또 부동산 가격이 오르면서

쥬라기 : 참여정부 후반에는 주택가격을 잡는데 온 힘을 쏟았습니다

쥬라기 : 참여정부때 수도권에 집을 지으려 해도 택지가 없었던 것도 문제였죠

쥬라기 : 그래서 택지를 마련하느라 많은 땅을 사들이고 보상금을 풀었었죠

쥬라기 : 택지가 마련된 후 주택을 건설을 늘려 2007~2008년 공급이 늘면서

쥬라기 : 이후 부동산 가격이 하락 안정이 되었습니다

쥬라기 : 그런데 2008년 금융위기가 발생하였고 

쥬라기 : 2008년부터 2011년까지 주택 공급이 크게 줄었죠

쥬라기 : 2004~2006년 부족 공급보다 훨씬 더 적은 물량이 공급되었고,

쥬라기 : 또 공급부족이 된 기간도 깁니다

쥬라기 : 여기까지 흐름을 알면, 이후에 어떤 일이 일어날지는 대략 짐작이 되지요?

쥬라기 : 공급이 줄었으니 필연적으로 주택부족이 나타나게 되고

쥬라기 : 그런 다음 가격은 수급의 원리로 움직이게 됩니다

쥬라기 : 그래서 부동산이 있으면 특히 지방부동산은 팔지 말고 사십시오,

쥬라기 : .

쥬라기 : 작년 상반기만 하더라도 인구가 2018년에 정점이 되고 이후에는 감소아니

쥬라기 : 부동산이 좀 오르더라도 참고 견디면 장기 하락을 한다고 생각을 했죠,

쥬라기 : 그래서 집이 없는 사람은 전세로 좀 살다보면 주택 하락이 되겠지 했고,

쥬라기 : 부동산 투자를 하려는 사람은 오르더라도 마지막 끝물이니

쥬라기 : 더 오른 가격에 팔기는 어렵다는 생각을 해서 투자를 안했죠.

쥬라기 : 대부분 사람들이 그런 생각을 하는 까닭에 가격이 안정되어 있습니다.

쥬라기 : 그러나 지난해 하반기 인구를 확인한 결과

쥬라기 : 2006년에 예측했던 인구보다 무려 52만명이 더 많게 집계되었습니다.

쥬라기 : 그래서 인구를 수정하고 인구 예측 모델을 수정해서 미래 인구를 계산해 보니

쥬라기 : 인구가 2018년을 전후로 감소하는 것이 아니라

쥬라기 : 2031년까지 인구가 줄지 않고 늘어나는 것으로 확인이 되었죠,

쥬라기 : 20년이면 부동산이 한번 올랐다가 다시 하락하는

쥬라기 : 부동산의 완전한 주기 17년(한센 주기)보다 깁니다

쥬라기 : 그러니 저 상황이라면 주택은 분명 문제가 발생하여 있고,

쥬라기 : 저 부족분이 해소되기까지는 가격 상승 요인으로 작용한다고 봐야 할 것입니다

쥬라기 : 이것이 부동산 가격 변동의 원인입니다

쥬라기 : 이 주택건설 실적 통계를 보고 미래의 주택수급을 어림할 수 있으면

쥬라기 : 좋은 부동산 투자의 타이밍을 알기 쉽습니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 아직도 대부분의 사람들은 건설 경기가 최악에 있는 것으로 알고 있습니다

쥬라기 : 건설 경기가 헤어날 길이 없는 어려움에 처한 것으로 생각을 하고 있죠

쥬라기 : 건설착공 통계입니다.

쥬라기 : 저기 그래프들은 건축착공면적의 12개월 평균입니다.

쥬라기 : 맨의 전체 건축면적은 2003년에 최고였다가(집값 안정시기)

쥬라기 : 2007년에 다시 최고입니다.

쥬라기 : 이 고점들을 선으로 이으면 하나의 추세 저항이 된다고 할 수 있는데

쥬라기 : 2011년 4분기에 이 저항선이 위로 뚫렸죠 ?

쥬라기 : 건설이 엄청난 호황 국면으로 가고 있는 모습입니다

쥬라기 : 이제 착공을 시작하는 모습입니다

쥬라기 : 맨 아래는 주거용 주택건설 착공입니다

쥬라기 : 역시 추세 저항을 돌파하여 강력한 상승 추세의 모습이 되어 있습니다

쥬라기 : 현재 값은 2004년 이후 최고를 나타냅니다

쥬라기 : 바로 이 건설 경기 때문에 경기가 풀리게 되는 것입니다.

쥬라기 : 그리고 이 건설경기 회복 과정에서 철강, 화학, 건설, 기계, 운수, 건설, 조선

쥬라기 : 그리고 돈을 빌려주는 은행, 증권이 오르는 과정을 실적장세라고 합니다

쥬라기 : 이 사이클이 설비투자 주기인 쥬글라 사이클과 겹쳐 있으니

쥬라기 : 그래서 강한 성장국면이 나온다고 할 수 있죠.

쥬라기 : 이것을 안다면 기업의 실적개선(ΔROE)를 예상해 볼 수 있죠,

쥬라기 : 업황 호전에 따른 실적개선(ΔROE)를 예상할 수 있으면

쥬라기 : 대박공식을 풀 수 있습니다

쥬라기 : .