오늘(06/01) 코스피는 보합권으로 마감하였다.
외국인은 현물은 관망(484억 순매수)하면서
파생에서는 선물로 지수를 누르고 콜옵션을 환매수함으로써
전체적으로는 Bull 포지션(금액으로 환산하면 5,000억원이 조금 넘는 규모)을 추가하는 양상을 보였다.
그리스 재정위기 관련 이슈는, 의미있는 채무조정 없이 600억 유로 규모의 추가자금 지원으로 중지가 모아지면서
일단 수면 아래로 잠복해 갈 듯하다.
다만 추가자금 지원의 전제조건인 재정적자 축소 및 국유자산 민영화를 둘러싼
그리스 정치권과 노동계의 반발 정도에 따라 간헐적인 뉴스화 및 금융시장의 일시적 출렁임은 가능할 듯 하고...
큰 불확실성은 일단 넘겼다는 안도감에
유럽 증시, 특히 그리스 증시는 큰 폭의 상승세를 연출하였다.
남유럽 재정위기 완화 안도감에 유로화 역시 반등국면을 이어가고...
정황상 유럽 증시는 몰라도 그리스 증시의 숏 커버링 랠리는 며칠 더 연출되어야 정상이 아닐런지....
전일 아시아 및 유럽 증시의 랠리를 이어받아 미국 증시 역시 1% 넘는 상승세를 연출하였다.
이로써 시장심리는 Bear의 공포를 어느 정도 벗어던진 양상이지만,
이대로 랠리를 이어갈 수 있을까?
비록 경제지표 둔화를 이유로 대고 있지만 미국 10년물 국채금리는 또 다시 저점을 갱신하였다.
3차 달러찍어내기를 전제로 하는 것이 아니라면,
미국 장기채권 금리의 하락과 증시의 랠리는 추세적으로 병행하기는 어렵다.
3차 달러찍어내기를 염두에 둔 것이라면,
강력한 반대세력들을 무마하기 위한 명분(금융시장의 불안고조)이 필요하고....
하여 미국 증시는 당분간 추세적 흐름보다는 혼조/횡보 양상으로 흐르지 않을까.....
그렇다면 코스피 역시 이대로 전고점에 도전하기 보다는,
기간조정 양상을 연출하지 않을까.....
외바닥으로 급하게 치고 올라왔으니 최소한 5일선을 한번쯤 깨는 흐름도 필요하고....
변수는, 외국인의 태도인데....
5월 순매도한 2.4조원을 얼마나 빨리 채워넣을 것인가?
외국인의 의중을 알 수 없으니,
결국 당분간 장중 외국인의 포지션 방향 및 규모, 원/달러 환율, 달러/유로 환율 등의 동향을 보며
그때 그때 대응할 밖에.....
====================
[수도권 오피스빌딩 공급과잉시대 본격화]
(이 글은 제 개인 블로그에 2011/03/28에 올린 글이며,
부동산 관련하여 올려드리기로 약속한 3편의 글 중 하나입니다.)
수도권 ATP 뿐 아니라 오피스빌딩 시장에서도
향후 수년간 대규모 공급과잉 우려에 직면.
※ 용산 국제업무지구에는 '용산 드림타워'와 별도로 드림타워 주변에
오피스빌딩 12개동이 함께 들어서면서 총면적만 약 170만㎡ 전망.
※ 서울 시내에 직접 공급되는 물량 외에도 판교, 인천 송도신도시 등에도 대규모
오피스 빌딩 공급이 예정되어 있어 서울의 기업들을 입주시키기 위해 노력하게 될 것.
※상기 빌딩들의 연면적 합계는 63빌딩(연면적 16.6만㎡) 약 33.9개에 해당.
※ 판교 알파돔시티와 청라 시티타워도 사업성 및 PF자금조달 문제로 장기 표류 중.
여타의 건물들 중에서도 사업지연 사례 다수 존재할 듯.
교보리얼코 曰,
"서울지역에 2012년까지 2년간 오피스가 대거 공급될 예정으로 공급과잉 우려 심화 전망"
"서울지역에 2011년에 공급될 오피스빌딩은 총 27개동 100만㎡를 넘어설 것으로 예상되고
이 중 대형 오피스빌딩이 총 16개 달해 공급과잉 우려 증가"
김태호 알투코리아 개발컨설팅실장 曰,
“2011년에는 약 77만㎡ 정도가 공급 예정으로 최근 오피스시장에서 흡수되고 있는 면적이
연간 40~50㎡인 것을 감안할 때 공급 증가가 수요 증가보다 많아 1~2% 정도 공실이 증가할 것"
“2012년에는 서울시 내에 준공 예정 빌딩 기준으로 올해보다 공급은 더 늘어나 150만㎡ 이상 예정”
윤여신 CBRE 이사 曰,
“2015년까지 서울을 중심으로 개발계획 중인 오피스빌딩 공급면적은 총 661.2만㎡에 다다른다”
“주요 공급은 도심과 여의도를 중심으로 집중될 것이다”
장진택 ERA코리아 이사 曰,
“서울 오피스빌딩 연간 신규 수요는 30만㎡인데 올해부터 매년 이의 2~4배가 공급되기 때문에
심각한 공급과잉이 우려된다”
현재 서울 주요 지역 오피스빌딩 공실률이 점차 높아지는 상황에서 대부분 임대료를 낮추려는 분위기.
일부 기업들은 높은 임대료를 감당하기 어려워 서울 테헤란로 등을 떠나 외곽으로 이동하고 있는 실정.
이런 가운데 대규모 오피스 공급이 이루어진다면,
아무리 좋은 입지라도 넘쳐나는 총면적을 모두 채우기는 여의치 않을 것.
임대료 측면에서는 가격 경쟁력이 있는 여의도보다 도심 충격이 더 클 것.
오피스 시장에도 양극화 현상 발생 예상.
대기업 및 금융회사들을 중심으로 사옥 매입 또는 대형면적 임차 등의 수요가 존재.
이로 인해 신축 오피스빌딩은 규모가 작거나 위치가 좋지 않은 빌딩에 비해 공실 해소가 빠를 것.
한편, 신축 오피스의 적극적 마케팅이 기존 오피스의 임대시장에 큰 영향을 줄 것.
입지여건이 좋지 않거나 노후한 오피스의 경우 임차인 유치에 어려움이 커질 것.
공급은 대규모로 증가하는 데 비해,
2012년부터 행정도시/혁신도시 등으로 행정기관/공공기관 이전이 본격화됨에 따라
수도권의 오피스빌딩 과잉사태 더욱 심각해질 가능성.
국토해양부에 따르면 2012년까지 지방으로 이전해야 하는 공기업(투자기관 포함)은 모두 157개.
157개 이전 공공기관은 혁신도시 124개, 세종시 17개, 개별이전 16개.
이 가운데 자체 사옥을 갖고 있는 공기업은 107곳이고,
이들이 소유한 빌딩 · 부지는 124개에 연면적은 1,027만㎡.
국토부는 이전대상 기관들의 신규 사옥/청사 등을 2012년 완공할 계획.
(계획의 상당부분이 연기/지체 중) 
(자료 : 국토부, 2010년3월 기준)
참고로 2010년 년내에 매각 예정이었던 공기업 사옥/부지는 다음과 같음.해도 1조216억원.
[13개 부지, 건물 연면적 23.3만 ㎡ (63빌딩 연면적 16.6만㎡)]
[
2011년에는 26개 부지, 2012년엔 25개 부지 매각 예정]
상기의 이전 대상 157개 공공기관(투자기관 포함)에는
행정신도시로 이전하는 행정기관들이 포함되지 아니한 수치.
서울, 판교, 송도 신도시 등에서의 엄청난 신규공급 물량에 더하여
상기의 이전 대상 157개 공공기관과 행정신도시로 이전할 행정기관들의 오피스 빌딩이
추가로 입주자를 기다리게 될 것임.
도대체 어떻게 이 처럼 많은 빌딩들에 입주자들을 모집할 수 있을런지....
외국계 자금은 이미 서울 오피스 빌딩시장에서 철수 중...
(출처 : 알투코리아)
2012년부터는 수도권 오피스 빌딩시장에 대규모 공실사태가 불보듯 뻔하지 않을런지...
2011년부터는 핵심경제인구(35세 ~ 54세)도 Peak Out하고,
2013년부터는 경제활동 가능인구(25세 ~ 59세)도 Peak Out하고,
빈부격차의 확대로 인한 평균 소비성향도 감소하는 이 와중에
수도권의 APT 시장과 오피스 시장이 동시에 본격적인 침체에 돌입하고
글로벌 경제 충격까지 겹친다면
과연 한국 경제가 이를 견디어 낼 수 있을런지...
제대로 된 정치인과 관료라면,
아직 글로벌 경제환경과 한국 경제의 기초체력이 뒷받침되는 이 시기에
가능하면 부실과 거품을 최대한 제거하기 위해 노력해야 하건만,
작금의 청와대, 정부, 국회, 한국은행 등등은 거꾸로 가고 있는 것은 아닌지...
- ▲ 이전 글 Interesting 2 stocks
- ▼ 다음 글 오늘 자동차주의 폭락이 나왓습니다. 내일은 화학주가.