코스피는 장 초반 기세 좋게 갭 상승 출발했으나,
결국 외국인의 현선물 매도에 밀려 아래 꼬리 조금 달린 음봉으로 마감하고 말았다.
외국인의 현물과 선물의 순매도 금액은 그리 공격적인 규모는 아니었으나,
콜 옵션을 대거 매도하고 외가격 풋옵션을 매수함으로써
파생 전체적으로는 7,700억원이 넘는 규모의 Bear 포지션을 구축하였다.
지난 목, 금 이틀간의 급등 이후 은근슬쩍 숏 포지션을 구축하는 양상이다.
외국인의 포지션 변화에도 불구하고,
아직 반등의 폭은 조금 미흡한 느낌이다.
이왕 시작한 반등이라면 20일선을 한번쯤 돌파하는 모습을 보여주어야 하지 않을까?
그리고 그 이후....
추후의 강력한 랠리를 위해서는,
질서정연한 퇴각을 통해 이브의 모습을 연출해야 한다.
(지난 2/22 ~ 2/28 형태의 지루하고 완만한 조정양상이라면 더할 나위 없고,
최소한 5/3 ~ 5/17의 하락충격파보다 하락각도가 완만해야 신뢰성이 있다)
외국인의 현물 매도 규모도 너무 크지 않아야 하고....
과연 우리는 이브를 볼 수 있을까?
+++++++++++
[한국 부동산 시장의 구조적 취약성]
(이 글은 2011/03/01 제 개인블로그에 올린 글입니다.
부동산 시장에 대한 관심(일부는 오해)가 많은 듯하여 3차례에 걸쳐 연재합니다.)
지난 글 [한국, 무너지는 인구구조와 내수기반..]에서는
한국 인구구조의 빠른 퇴조와 빈부격차의 확대로 인해
한국 경제의 성장잠재력이 취약해져 가고 있으며,
자산시장에도 부정적인 하향압력으로 작용할 것임을 살펴 보았다.
이와 관련하여 일본과 미국의 사례를 잠깐 살펴 보자.
통상 선진국들의 Baby Boomer들은 제2차 세계대전 이후 탄생한 두터운 인구층을 말한다.
하지만 일본의 경우 제2차 세계대전 이후 탄생한 두터운 인구층은 2세대 Baby Boomer들이며,
일본의 1세대 Baby Boomer들은 1920년대 후반부터 일본 제국주의 시절의 적극적인 출산장려정책으로
탄생하였다.
1980년대 후반 일본의 자산버블은,
플라자 합의 이후 엔고에 따른 경제성장 정체 타개를 위한
일본 정부의 적극적인 내수확장정책과 저금리정책 등과 함께
경제활동 전성기에 접어든 이러한 1세대 Baby Boomer들의 적극적인 자산시장 참여를 기반으로 하였다.
하지만 1990년을 전후하여 두터운 인구층을 형성했던 1세대 Baby Boomer들의 은퇴가 시작되자
수급의 역전현상으로 인해 일본의 자산시장도 격렬한 버블붕괴와 장기침체의 길로 빠지게 된다.
[일본 연령대별 인구구조 추이]
아래의 차트는 각각 일본의 경제활동가능인구와 GDP성장률, 투자율의 관계를 보여 준다.
아래의 차트는 일본의 핵심인구와 동경주택가격지수의 추이를 보여준다.
그런데 이러한 일본의 인구통계 구조의 변화 경로를 현재의 유럽과 미국이 답습해 가고 있다.
2007년 유럽과 미국의 인구통계 구조는
1991년 일본의 인구통계 구조와 유사한 위치와 경로에 있다.
(미국과 유럽의 인구통계구조 쇠퇴속도는 일본에 비해서는 상당히 완만하다.
미국과 유럽의 출산율은 일본에 비해 높게 유지되었기 때문이다.)
아래의 차트는 미국 핵심인구의 변동과 주택가격지수의 추이를 나타낸다.
(유럽의 경우도 미국과 비슷)
1990년대 초반의 일본의 버블붕괴, 2000년대 말 미국/유럽의 부동산시장 폭락과 서브프라임사태 등은 모두
당시의 각 경제권의 인구통계구조의 Peak Out 시점과 거의 유사하다.
지난 글에서 살펴본 것처럼 한국의 인구통계구조는 2012년을 전후하여 Peak Out 하게 된다.
2012년을 전후하여 한국의 인구구조가 Peak Out 하게 되면,
그 이후의 퇴조속도는 1990년대 일본 인구구조의 퇴조속도보다 더욱 빠르다.
세계에서 유례를 찾기 어려울 정도로 초스피드로....
지나치게 낮은 출산율이 장기간 지속되고 있기에....
한국 인구구조의 빠른 퇴조와 더불어 빈부격차의 확대와 심각한 청년실업 등은
향후 한국의 주택시장에 설상가상의 부정적 충격을 초래하게 될 것이다.
인구구조의 퇴조, 빈부격차의 확대, 청년실업의 확대 등이 복합적으로 작용함으로써
부동산시장의 실수요 기반을 잠식해가면,
부동산 투자에 대한 중장기 기대수익률이 낮아지기 때문에 부동산에 대한 투자수요 역시 줄어들 수밖에 없다.
한국 부동산시장의 구조적 취약성에 대한 반론 중 가장 그럴 듯한 것은
"가구 수가 향후 상당기간 증가세를 유지하므로 주택수요도 유지될 것"이라는 주장이다.
가구는 독립적인 주거단위이므로, 가구 수가 증가하면 주거공간의 수도 증가해야 한다.
먼저, 전체 가구수는 비록 증가속도가 지속적으로 둔화되지만 2030년까지 증가세가 유지된다.
따라서 주택에 대한 수요도 체감적이긴 하지만 증가세는 유지될 것이다.
그런데 어떤 가구가 얼마나 증가하는가?
가구의 성격과 가구 구성원의 수에 따라 요구되는 주가공간의 성격도 달라질 것이다.
위의 차트에서 보듯이, 1인 가구와 2인 가구는 향후에도 큰 폭의 증가세가 꽤 오랫동안 지속된다.
독신, 만혼, 이혼, 노인가구 및 사별가구, '무자식 상팔자' 가구 등이 지속적으로 증가하기 때문이다.
'무자식 상팔자' 가구를 제외한 대부분의 1~2인 가구는
가구 구성원 수 자체가 적을 뿐만 아니라 소득 수준도 낮은 경향이 있기 때문에
다가구/다세대/빌라 등의 서민형 주거공간이나 오피스텔/원룸/소형APT 등의 신세대형 주거공간을
선호할 수밖에 없다.
특히 1~2인 가구 중에는 고소득자 계층의 일부를 제외하고는 중대형 ATP에 대한 수요는 미미할 것이다.
향후 1 ~ 2인 가구수의 빠른 증가와 신세대의 주거선호에 대응하기 위해
도심의 역세권을 중심으로 원룸/오피스텔/주거형 호텔 등의 임대형 주거공간 공급이 확대될 경우
전통적인 주택형태에 대한 수요증가세는 그에 비례하여 둔화될 소지도 존재한다.
이러한 주거수요의 변화는 분당/일산/판교 등의 신도시들의 쇠락을 피할 수 없게 할 것이다.
1~2인 가구 중 상당수는 도심의 역세권을 중심으로 원룸/오피스텔/주거형 호텔 등의 임대형 주거공간으로
빠르게 이전되어 갈 것이므로....
하여 자체적인 고용창출기반이 취약한 Bed Town성격의 신도시들은
약간의 경제적 여유가 있는 노인들이 주로 거주하는 Old Town으로 쇠락해 갈 것이다.
반면에 핵가족화와 저출산으로 인해 3인 이상 가구의 증가속도는 빠르게 둔화되어
4인 이상 가구는 향후 년 3만 가구 내외 증가하다가 2017년부터는 오히려 감소세로 전환한다.
3인 가구 역시 증가세가 점차 둔화되어 2023년부터는 감소세로 전환한다.
3인 가구와 4인 이상 가구를 다 합해도 향후 수년간 3인 이상 가구의 증가는
2011년 83천 가구, 2012년 75천 가구, 2013년 64천 가구, 2014년 53천 가구,
2015년 41천 가구, 2016년 28천 가구, 2017년 15천 가구에 불과하고
2019년부터는 오히려 감소세로 전환한다.
3인 이상 가구수 증가의 빠른 둔화, 증산층의 피폐화와 소득격차의 확대 등으로 인해
향후 중대형 아파트는 심각한 수요 공백에 직면할 수밖에 없다.
한편, 수도권의 APT 시장은 2012년을 전후하여 빠르게 냉각될 수 있는 수급불균형의 가능성에 노출되어 있다.
경제자유도시를 포함한 신도시들의 추가 개발, 택지개발지구, 보금자리주택 등을 통해
대규모의 신규공급들이 예정되어 있는 데 반해,
2012년부터 본격화되는 세종시로의 행정기관 이전, 기업도시/혁신도시 등으로의 공공기관 이전 등으로
수도권으로의 인구 및 가구수 증가 압력은 크게 둔화되어 갈 것이기 때문이다.
p.s) 다행(?)스럽게도 수도권 APT 매매시장 침체 및 LH공사 재무구조 악화로 인하여
보금자리주택을 포함한 수도권 주택공급 일정이 늦추어 지고 있는 양상...
이 처럼,
빈부격차의 확대와 중산층의 피폐화, 청년실업,
인구통계구조 및 가계구조의 변화,
수도권 APT 대규모 공급 지속,
행정신도시/기업도시/혁신도시 등으로의 행정기관/공공기관 이전
등이 복합적으로 맞물려 한국의 APT 시장은 2012년을 전후하여 커다란 수급불균형 상태에 직면할 수 있다.
현재의 APT 가격에 끼어 있는 버블을 충분히 제거해 놓지 않는다면,
이러한 APT 수급불균형으로 인해 2012년을 전후하여 APT, 특히 중대형 APT시장은
본격적인 가격조정 압력에 직면하게 될 것이다.
만약 APT 시장의 수급불균형이 전면화되는 이 시기에 글로벌 경제의 침체까지 겹치게 된다면,
한국 경제에는 매우 커다란 충격을 가하게 될 것이다.
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admin5
05.30 20:08
안녕하세요? 팍스넷입니다. 회원님의 게시물은 [오늘의 인기글]로 선정되었습니다. 해당 게시물은 증권>>토론실>>오늘의 인기글 게시판에서도 확인해 보실수 있습니다. 지속적인 활동과 좋은 글 많이 부탁 드립니다. 감사합니다^^
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해돋이77
05.30 20:28
그래서 부동산 말고 주식 사라는 겁니까? 자중 하세요.
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원칙추세매매
05.30 21:11
잘 읽었습니다. 감사합니다.
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바람갈기
05.30 21:15
훌륭한 분석입니다. 추천.
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15580
05.30 21:43
좋은정보 감사해요~ 담아갈께요! ^^
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하얀3280
05.30 22:40
언제나 잘보구있읍니다요!! 해돋이77님은 부동산에 마니 물렸나 봅니다요!!
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해돋이77
05.30 23:21
물린게 아니고 지난 1년동안 200% 의 수익을 보고 있어요. (지방 이기에 가능했죠.) 허나 4막5장님의 부동산에 대한 분석이 왠지 집 팔아서 주식투자 하라는 뉘앙스를 풍기고 있기에 자중 하라고 한 것 입니다.
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해돋이77
05.30 23:21
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하얀3280
05.30 23:26
그게 아니면 축하할일이네요 상투입니다요!, 고향이 부산 서대신동입니다요 미안합니다<오해해서요>
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해돋이77
05.31 00:16
아하 같은 고향 사람이군요. 반가워요 ^-^ 부산의 집값이 장난 아니게 올랐거든요. 그런데 지금도 계속 상승중이네요. 아마도 서울 올라 갈 때 못간거 한풀이 할려고 가고 있나봐요.
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해돋이77
05.31 00:16
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잘하자잉
05.30 23:36
내년이 맞다고 하면, MB 끝물때군요..... YS처럼.. 실체 충격이 발생하면 그리고 정권이 바뀌면 또 다음 정권은 5년 내내 뒤치닥 거리겠고요.....ㅋ 그리고 한날당은 또 다시 잃어버린 10년 하겠죠....
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tptkdwndtla
06.30 11:17
좋은정보 감사해요~ 담아갈께요! ^^
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