작년 12월에 한화증권이 공모했던 코크랩15호, 상장이 늦어지는군요

원래 예정은 지난주 금요일, 22일이었던 걸로 아는데 뭔일로 이렇게 뜸들이는지

 

이제 아실만한 분은 다 아시겠지만

저는 부동산 간접투자 상품에 관심이 많습니다

좀더 정확하게 표현하자면, 연 8%를 넘는 수익률이 기대되는 모든 투자처엔 관심 만땅입니다

코람코자산신탁의 오피스빌딩 간접투자 상품인 코크랩 시리즈 역시 그런 이유로 좋아합니다

과거 코크랩7호에 3년 넘게 투자해서 연평균 10% 가까운 배당을 얻었고,

주가도 꽤 오른 상태에서 팔아 기대 이상의 이익을 실현할 수 있었습니다

아마도 그래서 이번에 새로 상장하는 코크랩15호에도 관심이 가는 거겠죠

 

특히 이번 코크랩15호(리츠)가 눈에 띄는 점은 기존 상품과는 조금 다른 투자방식입니다

빌딩을 매수해서 임대수익 배당하다가 팔아서 매각차익 배당하고 청산하는게 일반적인데

이놈은 빌딩 매수해서 임대수익 배당하는 것까진 똑같은데, 마지막에 리모델링을 실시해서 건물의 가치를 높인 후 매각한다는 점이 기존 투자와는 사뭇 다른 투자방식입니다

그렇게 해서 연평균 14%를 배당하겠다고 하니,

일단 높은 예상수익률에 눈이 가는 건 인지상정입니다

 

일전에 이곳 게시판에서 코크랩15호의 연 14% 목표가 실현가능하겠냐,를 언급한 적 있습니다

그 이후 상품설명서와 문의전화 등을 통해 이놈을 좀 뜯어봤더랬습니다

 

이놈이 돈을 모아 투자하는 곳은 회현동에 있는 인송빌딩, 대한전선 본사 사옥입니다

4년 동안 운용이 될 예정인데요

3년차까지는 기존 방식대로 임대수익을 배당하고,

4년차에 1년간 리모델링을 실시한답니다

즉 3년까진 임대수익이 들어오지만 4년차엔 공사 때문에 수익이 없습니다

그걸 감안하고 14%입니다

 

코크랩 시리즈는 보통 1년에 두 번 결산을 합니다

그래서 4년간의 투자시기를 1기, 2기, 3기.....8기 총 여덟번으로 나눕니다

원래 배당은 결산 때마다 (총회를 거쳐) 주는 건데 마지막 1년, 즉 7기와 8기엔 공사 때문에 안 나옵니다

 

그럼 어떻게 연평균 14%냐?

코람코가 제시한 예상배당률을 한 번 보겠습니다

1기	2기	3기	4기	5기	6기	7기	8기
10.21%	10.34%	9.26%	9.16%	9.56%	9.57%	-	-

 

표의 수익률은 연환산입니다

1기, 그러니까 6개월만에 10.21%를 준다는 얘기니까 절대수익률로는 5.105%겠네요

어쨌든 높은 수익률인 건 분명하죠

그런데 말씀드렸듯 마지막 4년차엔 배당이 없습니다

이걸 감안하면 1~8기 예상수익률은 연평균 7.26%입니다

 

일단, 여기까지 끊어서

위의 예상배당률이 실현 가능한가부터 따져보죠 

제가 코크랩 시리즈에 관심을 갖게 된 이유이기도 한데요

그동안 나왔던 코크랩 상품 중에선 실제 배당수익률이 예상배당률을 밑돌았던 적이 없습니다

오히려 모두 예상보다 많은 배당을 했죠

실제로 이번 투자에서도 연 8% 수준의 임대수익을 보장받고 들어가는 걸로 알고 있습니다

 

두번째 포인트, 위의 표엔 마지막 빌딩을 매각할 때의 차익이 빠져있는데요

코람코는 인송빌딩 리모델링을 마치고 매각해 상당한 차익을 거둘걸로 예상하는 것 같습니다

설명서엔 청산배당금을 포함한 예상배당률을 연환산 15.24%로 잡고 있으니까요

솔직히 이 부분에 대해서는 잘 모르겠는데요

설명서엔 이렇게 나와있습니다

 

-기존 오피스를 신규A급 오피스로 전환하고

-현재 901평인 주차장을 2500평으로 키워 현재 90대 정도의 주차대수를 142대로 늘린다

-1150억원에 사들인 빌딩을 리모델링하는 등 여차저차하면 취득가는 1480억원이 되는데

-2013년 말에 이 건물을 1814억원에 매각할 예정이다

 

왜 1814억원이냐,에 대해서는 2009년 프라임빌딩의 리모델링을 사례로 들고 있군요

(프라임빌딩이 어디 있는 어떤 놈인지를 설명해줘야 할 거 아닌감 -_-;)

 

이러저러해서 이놈에게도 눈이 갑니다

오피스시장이 망가지지만 않는다면 꽤 높은 수익을 얻을 수 있을 것 같군요

참,

그것도 물어봤더랬습니다

요즘 오피스시장 분위기 안 좋던데, 어떻게 시장을 보는지, 예상수익률 나올 수 있을지

올해에도 매매가는 작년과 비슷하겠지만, 공실률은 좀더 올라갈 것 같다고 하더군요

그것까지 다 감안해서, 2013년 시장까지 모두 그려보고 예상수익률 잡은 거랍니다

어디까지 믿어야할지는 모르겠지만, 뭐 다 감안했다니까 그런가보다 하는 거죠

 

이번주 중엔 상장할 것 같은데 언제 나올지, 첫 거래가부터 지켜봐야겠습니다

액면가 5000원 밑에서 시작하면 공모에 참여한 투자자들보다는 싸게 사는 거니까요

참고로 이놈 청약경쟁률 미달이었습니다

나머지 물량은 공모주간사인 한화증권이 다 떠안았답니다

그런데, 따로 은행 PB창구에서 판 물량이 있는데 거기에선 이틀만에 150억 넘게 팔렸답니다

아무래도 은행 고객들에겐 연 14%라면 눈 커질 일이죠

 

직접 주식투자하는 분들 중에서 비교적 낮은 리스크로 안정적인 수익을 얻고 싶을 때

또는 주로 배당투자를 하는 분들께 어울릴만한 투자처가 아닌가 생각됩니다

물론 이놈도 부동산 시황 따라 주가가 춤을 출 수 있으니까 그 점은 유의해야 하구요

1년에 10% 먹자고 투자했는데 오피스 시장이 망가져서 주가가 20% 떨어졌다, 그럼 죽음이죠

결론은 이 글로 모든 걸 판단하지 말고 더 많이 더 깊이 더 잘 알아보고 투자하라는 말씀!!!

 

 

* 과거 매각과정에서 문제 됐던 극동빌딩,에 투자했던 맥쿼리센트럴도 매각이 6개월 미뤄졌을 뿐 결과는 좋았더군요. 목표배당률 11.4%였는데 청산까지 들고 있었으면 실현수익률은 39%

 

 

** 혹시나 궁금한 분 있을까봐,

전에 보유펀드 조정한다고 했던 거요

아직 실행은 안 했습니다만 살짝 생각이 바뀌었습니다

KTB스타셀렉션 환매하고 드림 trend following 자산배분펀드, ** 차이나 컨슈머펀드 새로 들일 계획이었는데요

스타셀렉션 1개월, 3개월 수익률 좋은 건 확인했지만 6개월도 생각보다 괜찮게 나왔네요

막상 성과가 좋은 걸 보니......일단 요놈은 환매 유보입니다

드림 trend following는 어여 가입해야 하는데 이놈의 귀차니즘이란....

대우증권 계좌 죽은지 오래인데....

이래놓고 보니 차이나컨슈머 적립할 돈이 없다는,

그렇다고 신밸고 적립금을 줄여서 식구 늘리기도 힘들고...어디에서 돈을 짜내나....