리츠 펀드
리츠 펀드란 말 그대로 부동산에 투자하는 펀드를 말한다.
하지만 우리가 생각하는 아파트와 같은 부동산과 같이 안정성이 있는 것은 아니고 각 리츠 회사들이 주식 시장에 상장되어 있고 주식시장에 따라 가격 변동성이 심한 전혀 다른 성격의 부동산 펀드이다.
거꾸로 말하면 주식 시장과 상관관계가 높아서 분산의 효과가 그만큼 없다는 말이 된다.
아래 KOSPI와 비교를 보면 쉽게 이해가 될 것이다.
펀드를 조금 아시는 분이시라면 2006년 후반과 2007년도 초반의 맥쿼리 글로벌 리츠, 한화라살 글로벌 리츠, 일본 J-Reits의 열풍을 기억하실 것이다.
그당시 많은 사람들이 리츠 펀드를 우리가 생각하는 부동산과 같이 안정되어 있으면서 수익률은 공격형 주식형 펀드와 비슷하게 나오는 것인줄 잘못알고 너도 나도 가입했다가 피본 분들이 한 둘이 아니다. 아래의 3년간 그래프를 보면 확실히 이해가 될 것이다.
2007년 3월에 1년 수익률이 100%를 넘었었다.
역시 공부만이 살길이다.
리츠 펀드는 투자등급 1 또는 2 등급으로 분류된 위험성 높은 펀드이고 지역에 따라 글로벌, 유라시아, 유럽, 아시아 패시픽 등으로 구분이 된다.
내가 생각하는 글로벌 리츠의 최대 강점은 경기 회복 초기에 생각보다 많이 오른다는 점이다.
경제 위기로 인해 기준가가 폭락한 후 이자가 낮아지면 자금 조달이 쉬워지고 경기 회복이 불확실할 때부터 슬금 슬금 오르기 시작한다.
그러나 이 역시 출구 전략이 시작되면서 이율이 높아지면 조정을 받을 수밖에 없는 구조를 가지고 있다.
그래서 리츠 펀드에 가입을 할 때에는 세계 리츠 시장의 변화와 이율, 경제 등을 복합적으로 생각하고 움직여야 한다.
내가 생각하는 향후 글로벌 리츠 시장의 긍정적인 면과 부정적인 면을 한번 살펴보자.
향후 글로벌 리츠 시장의 긍정적인 면
경기 및 부동산 시장 악화를 이미 가격에 반영하고 있다는 점
자본 시장의 개선으로 유동성이 증가된 상태
이자가 낮아서 자금 조달이 쉽다는 점.
장기적으로 경기가 회복되며 리츠 시장이 큰 폭의 반등이 가능하다는 점.
기간자산 담보부증권 대출창구(TALF), 민관합동투자프로그램(PPIP) 등 정부의 부동산 시장 안정조치가 시행되고 있다는 점
전세계 주식 시장이 회복되고 있다는 점.
향후 글로벌 리츠 시장의 부정적인 면
여전히 상업 부동산 펀더멘털은 악화되어 있음
신용시장이 아직도 안정되어 있지 않고 악화 가능성이 있다는 점
직접적인 부동산 실물거래가 제한적인 수준으로만 이루어지고 있다는 점
부동산 밸류에이션 자체가 아직도 하락하고 있다는 점
노동시장 악화, 경기 악화가 진행되면 소매치출 및 오피스 수요가 더 감소할 수 있다는 점.
추가적인 디레버리지 및 장기적 재무구조 조정을 위해 리츠가 계속 자산을 매각할 필요가 있다는 점.
참 다른 펀드보다 복잡하고 여러가지 인자들이 복잡하게 얽혀져 있다. 한마디로 쉽지 않은 놈이다.
그러면 각 펀드의 성적을 살펴보자.
3년, 5년을 비교하면 좋겠지만 그런 데이터는 구하기 힘들어서 간단히 1년, 금년, 최저점 대비 상승을 그래프로 비교해 보자.
말 안해도 어느 펀드가 더 안정적인지는 쉽게 알 수 있을 것이다.
사실 그래프를 보면 3가지 대표 펀드에서 큰 차이는 없어 보인다.
다만 Fidelity는 해외 설정형이다.
그러면 각 펀드의 성격을 비교해 보자.
간단히 Fidelity와 Goldman Sachs만 비교해 보았다.
왜 ? 한화 라살의 자료를 구할 수 없어서...
위의 표에서 보았듯이 각 나라별, 섹터별 배분이 다르다. (2009년 7월 말 기준)
골드만 삭스는 예전의 맥쿼리 운용이 운용을 하기 때문에 상대적으로 호주의 비중이 높으며 피델리티는 골고루 분산되어 있고 라살은 유럽계 회사이기 때문에 유럽과 홍콩, 싱가포르 등 동남아 비중이 상대적으로 높다.
결론
글로벌 리츠 펀드도 금년 2-3 분기가 가장 좋았고 3-4분기에는 조정을 받을 수도 있지만 내년 초까지는 큰 변화만 없다면 분산 차원에서 자신의 포트 폴리오에 넣어도 괜찮은 놈인 것 같다.
지금 헐값으로 떨어진 상업용 부동산들은 사실 사두면 무조건 돈이 되는 황금과 같은 것이다.
단 투자 성향이 공격적인 분들만, 여유돈으로 중기 투자 이상 하시는 분들만, 경기 회복을 믿는 긍적적인 분들만, 포트 폴리오 10% 이내에서....
단 ! 재간접 펀드이기 때문에 세금이 많다는 것은 꼭 염두에 두시길 !
